Unterlagen für den Hausverkauf: die vollständige Checkliste
Welche Dokumente Pflicht sind, welche den Preis stützen, wo Sie sie in Bremen anfordern, was sie kosten – und in welcher Reihenfolge Sie sie besorgen, damit der Verkauf nicht an einer fehlenden Seite hängt. Stand: September 2026.
Welche Unterlagen brauchen Sie für den Hausverkauf?
Pflicht sind ein aktueller Grundbuchauszug, ein gültiger Energieausweis und Ihr Eigentumsnachweis; praktisch unverzichtbar sind außerdem Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Grundsteuerbescheid und eine Liste der Modernisierungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dazu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.
Rechnen Sie für die Beschaffung zwei bis sechs Wochen ein – Bauakten und WEG-Unterlagen dauern am längsten. Die reinen Gebühren bleiben meist im zweistelligen Bereich; nur der Energieausweis kostet je nach Art 50–600 €. Der teure Posten ist die Zeit: Eine unvollständige Unterlagenmappe ist einer der häufigsten Gründe, warum ein Verkauf ins Stocken gerät und Käufer den Preis drücken.
Die Pflicht-Unterlagen beim Hausverkauf
Drei Dokumente müssen zwingend vorliegen – zwei davon, bevor die erste Anzeige online geht.
Grundbuchauszug
Nicht älter als drei Monate. Er weist aus, wem das Grundstück gehört, welche Lasten und Rechte in Abteilung II stehen (Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch) und welche Grundschulden in Abteilung III eingetragen sind. Käufer und finanzierende Bank sehen ihn zuerst.
Energieausweis
Muss gültig sein, die Kennwerte gehören schon in die Anzeige, das Dokument legen Sie spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vor. Verstöße können mit bis zu 10.000 € Bußgeld geahndet werden.
Eigentums- bzw. Verfügungsnachweis
In der Regel ergibt er sich aus dem Grundbuch. Sind Sie noch nicht eingetragen – etwa nach einem Erbfall, brauchen Sie Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament, bevor der Notar beurkunden kann.
Der Energieausweis ist der Posten, der am häufigsten fehlt und am längsten dauert. Wie Pflicht, Ausweisart, Kosten und die Änderungen ab 2027 zusammenhängen, steht ausführlich im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf Unterlagen für den Hauskauf (Käufer); welche Kennzahl Käufer wirklich lesen, erklärt Energieeffizienzklassen von A+ bis H.
Unterlagen, die keine Pflicht sind – aber den Preis stützen
Diese Dokumente verlangt kein Gesetz. Sie entscheiden trotzdem darüber, ob ein Käufer sicher bietet oder vorsichtshalber Abschläge einrechnet. Jede offene Frage, die Sie mit einem Blatt Papier beantworten, ist eine Frage weniger, die am Verhandlungstisch zu Ihren Lasten geschätzt wird.
| Unterlage | Wofür Käufer und Bank sie brauchen |
|---|---|
| Flurkarte / Liegenschaftskarte | Zuschnitt, Grenzen und Größe des Grundstücks; Grundlage für jede Anbau- oder Teilungsidee |
| Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte | Raumaufteilung, Geschosse, Umbaupotenzial – und die Basis für ein ordentliches Exposé |
| Baugenehmigung & Baubeschreibung | Nachweis, dass Anbauten, Dachausbau oder Wintergarten genehmigt sind |
| Wohnflächenberechnung | Verbindliche Quadratmeterzahl statt Schätzung; verhindert Streit über den Quadratmeterpreis |
| Modernisierungsliste mit Rechnungen | Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder – belegt, was Sie investiert haben, statt es nur zu behaupten |
| Grundsteuerbescheid | Laufende Kosten; nach der Grundsteuerreform besonders gefragt |
| Wartungs- und Prüfprotokolle | Heizung, Schornsteinfeger, ggf. Öltank oder Wärmepumpe – Signal für einen gepflegten Bestand |
| Versicherungsnachweis (Wohngebäude) | Käufer tritt kraft Gesetzes in die Versicherung ein und will wissen, was gedeckt ist |
| Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis | Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen – ein klassischer blinder Fleck |
| Altlasten-/Bodenauskunft | Besonders relevant bei ehemals gewerblich genutzten Grundstücken oder Ölheizung |
Was Sie an Modernisierungen belegen können, wirkt sich unmittelbar auf den realistischen Angebotspreis aus – die Einordnung für Ihre Lage liefert die Immobilienbewertung für Bremen und die Übersicht der Immobilienpreise in Bremen 2026.
Eigentumswohnung: die WEG-Unterlagen
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung entscheidet nicht nur die Wohnung, sondern die Gemeinschaft. Käufer und Banken prüfen deshalb fünf Dokumente besonders genau – sie kommen fast immer von der Hausverwaltung, und genau deshalb sollten Sie sie früh anfordern.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Legt fest, was Sondereigentum ist und was allen gehört – inklusive Stellplatz, Keller und Speicher.
- Gemeinschaftsordnung. Regelt Stimmrechte, Kostenverteilung und Nutzungsbeschränkungen, etwa zur Vermietung.
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Zeigen anstehende Beschlüsse, Sanierungen und Konflikte. Der ehrlichste Blick in den Zustand des Hauses.
- Wirtschaftsplan und aktuelle Jahresabrechnung. Belegen das monatliche Hausgeld und wie viel davon Rücklage ist.
- Nachweis der Erhaltungsrücklage. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument, eine leere ein Preisrisiko – beides sollte auf dem Tisch liegen.
Hausverwaltungen brauchen erfahrungsgemäß die meiste Zeit und berechnen für die Zusammenstellung oft eine Gebühr. Wer eine Wohnung verkaufen will, fordert diese Unterlagen am besten noch vor dem Bewertungstermin an – Details zum Ablauf stehen unter Wohnung verkaufen in Bremen.
Zusätzliche Unterlagen bei Erbe, Scheidung und Vermietung
Geerbte Immobilie
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
- Grundbuchberichtigung – innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei
- Bei mehreren Erben: Vollmachten oder die Mitwirkung aller Miterben
- Unterlagen zur Erbschaftsteuer und zum Wert am Todestag
Trennung oder Scheidung
- Nachweis der Eigentumsverhältnisse beider Partner
- Gegebenenfalls Zustimmung des Ehegatten, wenn die Immobilie das wesentliche Vermögen darstellt
- Scheidungsfolgenvereinbarung oder gerichtliche Regelung, soweit vorhanden
- Stand der gemeinsamen Finanzierung bei der Bank
Vermietetes Objekt
- Sämtliche Mietverträge inklusive Nachträgen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Nachweis über Kautionen und deren Anlage
- Übersicht der aktuellen Mieteinnahmen
Laufende Finanzierung oder Erbbaurecht
- Aktueller Darlehensstand und Vorfälligkeitsauskunft der Bank
- Löschungsbewilligung für eingetragene Grundschulden
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag, Restlaufzeit, Erbbauzins
Wo Sie welche Unterlage bekommen – und was sie kostet
| Unterlage | Stelle | Gebühr (Orientierung) | Dauer |
|---|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht; Notare rufen elektronisch ab | ca. 10 € einfach / 20 € beglaubigt | wenige Tage |
| Flurkarte / Liegenschaftskarte | Katasteramt bzw. die zuständige Landesstelle für Geoinformation | zweistelliger Betrag, je nach Amt | wenige Tage |
| Bauzeichnungen, Baugenehmigung | Bauaktenarchiv der Bauaufsicht Ihrer Gemeinde | Einsicht bzw. Kopien nach Gebührenordnung | ein bis mehrere Wochen |
| Baulastenauskunft | Bauordnungsbehörde | Gebühr nach Satzung | ein bis zwei Wochen |
| Energieausweis | Qualifizierte Ausstellerin oder Aussteller | Verbrauchsausweis 50–150 €, Bedarfsausweis 300–600 € | Tage bis zwei Wochen |
| WEG-Unterlagen | Hausverwaltung | häufig eine Bearbeitungspauschale | oft mehrere Wochen |
| Grundsteuerbescheid | Eigene Unterlagen; sonst Steueramt der Gemeinde | — | sofort bis Tage |
| Darlehensstand, Löschungsbewilligung | Finanzierende Bank | meist kostenfrei; Vorfälligkeitsentschädigung separat | ein bis drei Wochen |
Gebühren und Zuständigkeiten unterscheiden sich regional und ändern sich; die Werte sind Orientierung für 2026, kein Gebührenbescheid. Für Bremen und das Umland fragen Sie am besten kurz bei der jeweiligen Stelle nach, bevor Sie einen Antrag stellen.
In welcher Reihenfolge Sie die Unterlagen besorgen
- Zuerst das, was am längsten dauert. Bauakten und WEG-Unterlagen sofort anfordern – hier entstehen die Wochen, die später fehlen.
- Parallel den Energieausweis beauftragen. Er muss vorliegen, bevor die erste Anzeige geschaltet wird, nicht erst zur Besichtigung.
- Grundbuchauszug frisch ziehen. Ein Auszug, der älter als drei Monate ist, wird von Banken regelmäßig nicht akzeptiert.
- Wohnfläche und Modernisierungen sauber dokumentieren. Rechnungen sortieren, Jahreszahlen notieren – das ist die Grundlage für einen belastbaren Preis.
- Erst dann bewerten und vermarkten. Mit vollständiger Mappe wird aus einer Preisschätzung ein begründeter Preis.
Wie sich das in den Gesamtablauf einfügt – von der Bewertung über das Exposé bis zum Notartermin – zeigt der Ratgeber Ablauf des Hausverkaufs. Die Fehler, die dabei am häufigsten Geld kosten, sind unter häufigste Fehler beim Hausverkauf zusammengefasst.
Wir stellen die Mappe mit Ihnen zusammen
Bei jedem Verkauf, den wir begleiten, gehen wir die Unterlagenliste gemeinsam durch, fordern Fehlendes an und sortieren, was Käufer und Banken tatsächlich sehen wollen. Das ist einer der Gründe, warum unsere Objekte im Schnitt 47 Tage bis zum Kaufvertrag brauchen. 238+ vermittelte Immobilien, 5,0 Sterne aus 175+ Google-Bewertungen.
Unterlagen beim Hausverkauf – häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
Pflicht sind in jedem Fall ein aktueller Grundbuchauszug, ein gültiger Energieausweis und – je nach Objekt – Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung und der Grundsteuerbescheid. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dazu. Alles Weitere hängt an Ihrer Situation: vermietet, geerbt, Erbbaurecht oder Scheidung.
Welche Unterlagen müssen beim Hausverkauf übergeben werden?
An den Käufer gehen spätestens bei der Übergabe alle objektbezogenen Originale: Energieausweis, Bauzeichnungen und Baugenehmigung, Nachweise zu Modernisierungen, Wartungs- und Prüfprotokolle (Heizung, Schornsteinfeger), Bedienungsanleitungen und Garantien, Versicherungsunterlagen sowie sämtliche Schlüssel. Bei einer Wohnung zusätzlich die WEG-Unterlagen. Die eigene Steuerakte behalten Sie.
Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hausverkauf?
Für den Entwurf des Kaufvertrags braucht der Notar die Personalien beider Seiten, den Grundbuchauszug beziehungsweise Grundbuchblatt und Flurstück, die genaue Objektbezeichnung, den Kaufpreis, vereinbarte Regelungen zu Inventar und Übergabetermin sowie – bei Wohnungen – die Teilungserklärung. Den Grundbuchstand ruft der Notar in der Regel selbst ab; alles Übrige liefern Sie.
Welche Unterlagen muss ich dem Makler für den Hausverkauf übergeben?
Für ein belastbares Exposé und eine saubere Bewertung: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Baujahr und Modernisierungsliste, Grundsteuerbescheid, bei Vermietung die Mietverträge, bei Wohnungen die WEG-Unterlagen. Je vollständiger die Mappe, desto weniger Rückfragen im Verkauf – und desto seltener wird über den Preis nachverhandelt.
Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug in Bremen?
Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Einsicht bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse nachweist – als Eigentümerin oder Eigentümer ist das Ihr Eigentum selbst. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz kostet ein einfacher Auszug in der Regel 10 €, ein beglaubigter 20 €. Notare können den Auszug elektronisch abrufen, was den Weg oft abkürzt.
Wo bekomme ich Flurkarte und alte Bauzeichnungen?
Die Flurkarte (Liegenschaftskarte) führt das Katasteramt, in Bremen die zuständige Landesstelle für Geoinformation. Bauzeichnungen, Baugenehmigung und Baubeschreibung liegen im Bauaktenarchiv der Bauaufsicht Ihrer Gemeinde. Beides ist gebührenpflichtig; Höhe und Zuständigkeit prüfen Sie am besten kurz vorab, weil sie sich regional unterscheiden.
Brauche ich beim Hausverkauf zwingend einen Energieausweis?
Ja. Sie müssen die Kennwerte bereits in der Anzeige nennen, den Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und ihn nach dem Notartermin übergeben. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 10.000 €. Ausgenommen sind im Wesentlichen Baudenkmäler, sehr kleine Gebäude und Abrissobjekte.
Welche Unterlagen brauche ich bei einem geerbten Haus?
Zusätzlich zu den normalen Objektunterlagen den Nachweis Ihrer Erbenstellung: Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Bei einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterbinnen und Miterben mitwirken oder wirksam bevollmächtigt sein. Läuft die Grundbuchberichtigung noch, sollten Sie sie früh anstoßen – sie ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
Wie lange muss man Unterlagen vom Hausverkauf aufheben?
Den Kaufvertrag und die Abrechnungsunterlagen sollten Sie dauerhaft behalten – sie sind Ihr Eigentumsnachweis und die Grundlage, falls das Finanzamt später nach Anschaffungs- oder Veräußerungskosten fragt. Belege, die für die Besteuerung relevant sind, gehören mindestens für die Dauer der steuerlichen Fristen in den Ordner. Im Zweifel gilt: lieber zehn Jahre zu lang als ein Jahr zu kurz.
Was kostet es, fehlende Unterlagen zu beschaffen?
Die Einzelposten sind überschaubar: Grundbuchauszug meist 10 € (beglaubigt 20 €), Flurkarte und Bauakteneinsicht je nach Amt eine zweistellige Gebühr, ein Verbrauchsausweis etwa 50–150 €, ein Bedarfsausweis 300–600 €. Teuer wird nicht die Beschaffung, sondern die Verzögerung: Wer die Mappe erst nach der ersten Besichtigung zusammensucht, verliert Wochen und Verhandlungsspielraum.
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