Haus verkaufen trotz laufendem Kredit: So geht es
Viele Eigentümer möchten verkaufen, obwohl das Haus noch nicht abbezahlt ist – wegen Umzug, Trennung oder finanzieller Veränderung. Die gute Nachricht: Das ist problemlos möglich. Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie die Restschuld beim Verkauf ablösen, was die Vorfälligkeitsentschädigung kostet und welche Wege es gibt, die laufende Finanzierung sauber zu beenden.
Auf einen Blick
Kann ich mein Haus trotz Kredit verkaufen?
Ja – ein laufender Immobilienkredit ist kein Hindernis für den Verkauf. Die Immobilie ist zwar über eine Grundschuld als Sicherheit für die Bank belastet, verkaufen können Sie sie trotzdem. Aus dem Verkaufserlös wird die Restschuld abgelöst, die Grundschuld gelöscht und der Rest steht Ihnen zu.
In der Praxis läuft das über den Notar: Er sorgt dafür, dass der Kaufpreis zunächst die Bank bedient und die Grundschuld gelöscht wird, bevor der verbleibende Betrag an Sie ausgezahlt wird. Für den Käufer entsteht so eine lastenfreie Immobilie.
Vorfälligkeitsentschädigung: Was kostet die vorzeitige Ablösung?
Lösen Sie das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung ab, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie entschädigt die Bank für die entgangenen Zinsen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab und kann je nach Fall mehrere tausend Euro betragen.
- Grundlage: Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und Zinsdifferenz
- Sonderkündigungsrecht: Nach 10 Jahren Laufzeit können Sie mit 6 Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen (§ 489 BGB)
- Prüfen lassen: Fehlerhafte Berechnungen der Bank kommen vor
Diese Wege gibt es
Je nach Situation stehen Ihnen mehrere Optionen offen:
Restschuld aus dem Erlös ablösen
Der Standardfall: Der Verkaufserlös tilgt die Restschuld, die Grundschuld wird gelöscht, der Rest gehört Ihnen. Meist fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Kredit auf neue Immobilie übertragen
Kaufen Sie zeitnah eine neue Immobilie, lässt sich das Darlehen teils übertragen (Pfandtausch). Das kann die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden – die Bank muss aber zustimmen.
Käufer übernimmt den Kredit
Seltener, aber möglich: Der Käufer übernimmt das bestehende Darlehen zu den laufenden Konditionen. Auch das setzt die Zustimmung der Bank voraus.
Ablauf beim Verkauf mit laufendem Kredit
Der Verkauf läuft weitgehend wie üblich – mit ein paar zusätzlichen Schritten rund um die Bank:
- Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank erfragen
- Marktwert ermitteln und prüfen, ob der Erlös die Restschuld deckt
- Immobilie vermarkten und Käufer finden
- Notarvertrag mit Ablösung der Grundschuld und Löschungsbewilligung
- Kaufpreis tilgt die Bank, der Rest wird ausgezahlt
Als Immobilienmakler in Bremen koordinieren wir den Verkauf inklusive Bankabstimmung und Grundschuldlöschung. Starten Sie mit unserer kostenlosen Immobilienbewertung, um zu sehen, ob der Erlös Ihre Restschuld deckt.
Was, wenn der Erlös die Restschuld nicht deckt?
Liegt der Verkaufserlös unter der Restschuld, müssen Sie die Differenz aus Eigenmitteln ausgleichen oder mit der Bank eine Lösung finden. Ein realistischer Marktwert von Anfang an ist deshalb entscheidend – er zeigt frühzeitig, ob und wie der Verkauf finanziell aufgeht.
Gerade in solchen Fällen hilft ein erfahrener Makler, den bestmöglichen Preis zu erzielen und die Abstimmung mit der Bank zu übernehmen.
Haus verkaufen trotz Kredit – wir koordinieren alles
Von der Bewertung bis zur Grundschuldlöschung: Wir stimmen den Verkauf mit Ihrer Bank ab und holen den besten Preis heraus.
Haus verkaufen in BremenHäufige Fragen zum Hausverkauf trotz Kredit
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl noch ein Kredit läuft?
Ja, jederzeit. Aus dem Verkaufserlös wird die Restschuld abgelöst und die Grundschuld gelöscht, der Rest steht Ihnen zu. Der Notar wickelt die Ablösung ab, sodass der Käufer eine lastenfreie Immobilie erhält.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Eine Entschädigung, die die Bank für die vorzeitige Ablösung des Darlehens innerhalb der Zinsbindung verlangen darf. Sie ersetzt die entgangenen Zinsen und hängt von Restschuld, Restlaufzeit und Zinsniveau ab.
Wie vermeide ich die Vorfälligkeitsentschädigung?
Zum Beispiel durch das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren Laufzeit (mit sechs Monaten Frist), durch Übertragung des Kredits auf eine neue Immobilie oder durch Kreditübernahme durch den Käufer – Letzteres nur mit Zustimmung der Bank.
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?
Die Grundschuld wird beim Verkauf gelöscht. Der Notar sorgt dafür, dass aus dem Kaufpreis zuerst die Bank bedient und die Löschungsbewilligung erteilt wird, bevor der Rest an Sie ausgezahlt wird.
Was, wenn der Verkaufserlös die Restschuld nicht deckt?
Dann müssen Sie die Differenz aus Eigenmitteln ausgleichen oder mit der Bank eine Lösung finden. Ein realistischer Marktwert von Beginn an zeigt frühzeitig, ob der Verkauf finanziell aufgeht.