Unterlagen für den Hauskauf: die vollständige Checkliste
Welche Dokumente Bank und Notar von Ihnen als Käufer sehen wollen, was Sie vom Verkäufer verlangen sollten – und in welcher Reihenfolge Sie alles zusammenstellen, damit die Finanzierung nicht am fehlenden Nachweis scheitert. Stand: September 2026.
Welche Unterlagen brauchen Sie für den Hauskauf?
Für die Finanzierung braucht Ihre Bank Einkommensnachweise der letzten drei Monate, einen Eigenkapitalnachweis, eine Selbstauskunft und meist eine Schufa-Auskunft; Selbstständige zusätzlich die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Steuerbescheide. Für den Notartermin genügen Personalausweis oder Reisepass – bei Gütertrennung oder wenn die Immobilie das wesentliche Vermögen eines Ehepartners darstellt, zusätzlich der Ehevertrag. Vom Verkäufer oder Makler sollten Sie vor der Unterschrift Energieausweis, aktuellen Grundbuchauszug und bei einer Eigentumswohnung die WEG-Unterlagen einsehen.
Planen Sie für die Finanzierungszusage zwei bis vier Wochen ein, wenn alle Unterlagen vollständig sind – deutlich länger, wenn Nachweise fehlen. In einem nachfragestarken Markt wie Bremen entscheidet oft, wer als Erstes eine belastbare Finanzierungsbestätigung vorlegen kann.
Die Unterlagen, die Ihre Bank sehen will
Bevor eine Bank eine Finanzierungszusage ausstellt, prüft sie Ihre Bonität und das Objekt. Für die Bonität brauchen Sie in der Regel:
Einkommensnachweise
Die letzten drei Gehaltsabrechnungen bei Angestellten, bei Beamten die letzte Bezügemitteilung, dazu der letzte Einkommensteuerbescheid.
Eigenkapitalnachweis
Konto-, Depot- oder Sparbuchauszüge, die zeigen, dass das geplante Eigenkapital tatsächlich vorhanden und verfügbar ist.
Selbstauskunft & Schufa
Das Bank-Formular zu Vermögen, Verbindlichkeiten und laufenden Krediten, meist ergänzt um eine aktuelle Schufa-Selbstauskunft.
Selbstständige und Freiberufler legen zusätzlich die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen sowie die aktuellen Steuerbescheide vor – Banken kalkulieren hier meist mit einem konservativen Durchschnittseinkommen. Was der Kauf über die reine Finanzierung hinaus kostet, zeigt Kaufnebenkosten in Bremen.
Was Sie vom Verkäufer oder Makler einfordern sollten
Als Käufer haben Sie das Recht, diese Unterlagen vor dem Notartermin zu prüfen – nicht erst danach. Ein seriöser Verkäufer oder Makler legt sie unaufgefordert vor.
| Unterlage | Warum Sie sie vor dem Notartermin sehen sollten |
|---|---|
| Energieausweis | Zeigt Heizkosten und energetischen Zustand – Pflichtangabe, die spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss |
| Aktueller Grundbuchauszug | Zeigt Eigentümer, Lasten (Abt. II) und eingetragene Grundschulden (Abt. III) – Grundlage für die lastenfreie Übergabe |
| Flurkarte & Grundrisse | Zuschnitt des Grundstücks und der Räume, Grundlage für Ihre eigene Finanzierungs- und Nutzungsplanung |
| Modernisierungsnachweise | Belegt, was tatsächlich saniert wurde, statt es nur zu behaupten – wichtig für Ihre Instandhaltungsplanung |
| Grundsteuerbescheid | Zeigt die laufenden Kosten nach dem Kauf |
| Baulastenauskunft | Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen |
Bekommen Sie eine dieser Unterlagen nicht oder nur zögerlich, ist das selbst eine Information. Was Verkäufer umgekehrt zusammenstellen müssen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.
Diese Unterlagen brauchen Sie für den Notartermin
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass. Bei ausländischem Pass zusätzlich eine Meldebescheinigung; ohne gültiges Ausweisdokument beurkundet kein Notar.
- Finanzierungsbestätigung der Bank. Sollte vorliegen, bevor der Notar den Kaufvertrag beurkundet – bei vielen Verkäufern sogar Voraussetzung für den Termin.
- Nachweis des Eigenkapitals. Falls Teile des Kaufpreises nicht finanziert werden, sollte der Notar bzw. Verkäufer die Verfügbarkeit sehen.
- Ehevertrag oder güterrechtliche Unterlagen. Bei Gütertrennung oder wenn die Immobilie das wesentliche Vermögen eines Ehepartners darstellt, verlangt der Notar ggf. die Zustimmung des Partners.
- Vollmacht, falls Sie nicht persönlich erscheinen. Muss notariell beglaubigt sein – bei Vertretung durch Dritte frühzeitig klären.
Den Kaufvertragsentwurf erhalten Sie in der Regel rund zwei Wochen vor dem Termin – nutzen Sie die Zeit, jede Klausel zu verstehen, statt sie am Notartisch zum ersten Mal zu lesen.
Eigentumswohnung: die WEG-Unterlagen prüfen
Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, kaufen Sie sich auch in eine Gemeinschaft ein. Bestehen Sie vor dem Notartermin auf Einsicht in:
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan und aktuelle Jahresabrechnung
- Nachweis der Erhaltungsrücklage
- Beschlüsse zu anstehenden Sanierungen (z. B. Dach, Fassade, Heizung)
Eine niedrige Rücklage bei gleichzeitig anstehender Sanierung gehört zu den teuersten Risiken beim Wohnungskauf – sie taucht in keinem Exposé auf, steht aber schwarz auf weiß in den Protokollen.
Was nach der Beurkundung ansteht
Grundschuldbestellung
Ihre Bank benötigt die im Kaufvertrag mitbeurkundete Grundschuld, um den Kaufpreis auszuzahlen – ohne sie fließt kein Geld.
Grunderwerbsteuerbescheid
Das Finanzamt schickt den Bescheid nach der Beurkundung automatisch; in Bremen 5 % des Kaufpreises. Erst nach Zahlung folgt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – Voraussetzung für die Grundbucheintragung.
Grundbuchumschreibung
Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung meist sofort, die endgültige Eigentumsumschreibung folgt oft erst Wochen bis Monate später.
Versorger & Versicherung
Ummeldung bei Strom-, Gas- und Wasserversorger, Abschluss einer Wohngebäudeversicherung zum Übergabetermin.
In welcher Reihenfolge Sie vorgehen
- Eigenkapital- und Einkommensnachweise vorbereiten, bevor Sie ernsthaft suchen. Wer die Finanzierungszusage schnell vorlegen kann, ist in einem nachfragestarken Markt im Vorteil.
- Nach der ersten Zusage: Energieausweis und Grundbuchauszug beim Verkäufer anfordern. Spätestens vor der Reservierung, nicht erst vor dem Notartermin.
- Finanzierungsbestätigung final bei der Bank einholen. Sobald der Kaufvertragsentwurf vorliegt.
- Notartermin wahrnehmen mit gültigem Ausweis und – falls nötig – Vollmacht oder Ehevertrag.
- Nach der Beurkundung: Grunderwerbsteuer zahlen, Versorger ummelden, Versicherung abschließen.
Wie sich das in den Gesamtkauf einfügt, zeigt Haus kaufen in Bremen.
Wir begleiten Sie durch die Unterlagen
Bei Objekten, die wir vermitteln, liegen Energieausweis, Grundbuchauszug und – bei Eigentumswohnungen – die WEG-Unterlagen von Anfang an vor. Das ist einer der Gründe, warum unsere Verkäufe im Schnitt 47 Tage bis zum Kaufvertrag brauchen. 238+ vermittelte Immobilien, 5,0 Sterne aus 175+ Google-Bewertungen.
Unterlagen beim Hauskauf – häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich für den Hauskauf?
Für die Bank: Einkommensnachweise, Eigenkapitalnachweis, Selbstauskunft und meist eine Schufa-Auskunft. Für den Notartermin genügen Personalausweis oder Reisepass, bei Bedarf Ehevertrag oder Vollmacht. Vom Verkäufer sollten Sie zusätzlich Energieausweis, Grundbuchauszug und – bei einer Eigentumswohnung – die WEG-Unterlagen einsehen.
Welche Unterlagen braucht die Bank für die Finanzierung?
Die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder die Bezügemitteilung, den letzten Einkommensteuerbescheid, einen Eigenkapitalnachweis über Konto- oder Depotauszüge sowie eine Selbstauskunft mit Schufa-Angaben. Selbstständige legen zusätzlich die letzten zwei bis drei Jahresabschlüsse oder Steuerbescheide vor.
Welche Unterlagen braucht der Notar beim Hauskauf?
Einen gültigen Personalausweis oder Reisepass, bei ausländischem Pass zusätzlich eine Meldebescheinigung. Je nach Fall kommen eine notariell beglaubigte Vollmacht, wenn Sie nicht persönlich erscheinen, oder der Ehevertrag bei Gütertrennung dazu. Den Grundbuchstand ruft der Notar in der Regel selbst ab.
Was muss der Verkäufer mir vor dem Kauf zeigen?
Spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis, vor der Unterschrift einen aktuellen Grundbuchauszug sowie auf Nachfrage Flurkarte, Modernisierungsnachweise und den Grundsteuerbescheid. Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan und Rücklagennachweis.
Welche Unterlagen brauche ich beim Kauf einer Eigentumswohnung?
Zusätzlich zu den normalen Objektunterlagen: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sowie den Nachweis der Erhaltungsrücklage. Eine niedrige Rücklage bei anstehender Sanierung ist ein häufig übersehenes Risiko.
Wie lange dauert die Finanzierungszusage?
Bei vollständigen Unterlagen meist zwei bis vier Wochen. Fehlen Nachweise – etwa bei Selbstständigen ohne aktuelle Steuerbescheide – kann es deutlich länger dauern. Wer die Unterlagen vorbereitet, bevor er konkret sucht, ist im Vorteil.
Brauche ich als Käufer eine Schufa-Auskunft?
In der Regel ja – Banken verlangen sie meist als Teil der Selbstauskunft, um Ihre Bonität zu prüfen. Eine eigene, aktuelle Schufa-Selbstauskunft vorab zu besorgen beschleunigt den Prozess und deckt eventuelle Fehleinträge frühzeitig auf.
Was passiert nach dem Notartermin mit den Unterlagen?
Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, das Finanzamt schickt den Grunderwerbsteuerbescheid, und nach dessen Zahlung folgt die Unbedenklichkeitsbescheinigung als Voraussetzung für die endgültige Eigentumsumschreibung. Parallel bestellt Ihre Bank die Grundschuld, um den Kaufpreis auszuzahlen.
Was kostet die Beschaffung der Unterlagen als Käufer?
Die eigenen Nachweise (Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Schufa) sind meist kostenlos oder sehr günstig. Kosten entstehen vor allem bei Notar und Grundbuch sowie der Grunderwerbsteuer selbst – das ist keine Steuerberatung, die genaue Höhe und Fälligkeiten klärt im Einzelfall der Notar bzw. Ihr Steuerberater.
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