Immobilie verkaufen oder vermieten – was lohnt sich für Sie mehr?
Fünf Fragen, eine Beispielrechnung für Bremen und die steuerlichen Fristen, die den Ausschlag geben. Am Ende wissen Sie, welcher Weg zu Ihrer Situation passt – ohne Verkaufsdruck.
Verkaufen oder vermieten – das Wichtigste in zwei Sätzen
Vermieten lohnt sich in der Regel nur, wenn die Bruttomietrendite über etwa 4 % (netto nach Kosten über 3 %) liegt, die Immobilie ohne größere Sanierung vermietbar ist und Sie Verwaltungsaufwand und Mietausfallrisiko tragen wollen – in Bremen erreichen Bestandswohnungen in mittleren Lagen 2026 typischerweise 4–4,5 % brutto, Einfamilienhäuser deutlich weniger. Verkaufen ist meist die bessere Wahl bei Sanierungsstau, abgelaufener Spekulationsfrist (10 Jahre), Erbengemeinschaft oder wenn Sie das Kapital anderweitig brauchen.
Die fünf Fragen, die die Entscheidung bestimmen
- Brauchen Sie das Kapital? Neue Immobilie, Schulden, Ruhestand, Auszahlung von Miterben oder Ex-Partner: Wer Liquidität braucht, verkauft. Wer sie nicht braucht und keine bessere Anlage hat, kann vermieten.
- Was bringt die Vermietung netto? Rechnen Sie die Nettomietrendite (siehe Beispiel unten). Unter 3 % netto arbeiten Sie für wenig Ertrag mit vollem Risiko.
- In welchem Zustand ist die Immobilie? Heizung, Dach, Fenster, Elektrik, Energieausweis: Steht in den nächsten fünf Jahren eine größere Sanierung an, frisst sie Jahre an Mietertrag. Sanierungsstau ist das stärkste Verkaufsargument.
- Wie ist die steuerliche Lage? Spekulationsfrist abgelaufen oder Eigennutzung? Dann ist der Verkaufsgewinn steuerfrei – Mieteinnahmen dagegen sind es nie.
- Wollen Sie Vermieter sein? Mietersuche, Betriebskostenabrechnung, Reparaturen, Eigentümerversammlungen, im schlimmsten Fall Mietausfall oder Räumungsklage. Wer das nicht will oder weit entfernt wohnt, verkauft.
Mietrendite berechnen: Was bleibt wirklich übrig?
Beispiel: Eine 70-m²-Wohnung in mittlerer Bremer Lage, Wert 206.500 € (Stadtdurchschnitt ca. 2.950 €/m² laut unserem Preis-Hub), Neuvermietung zu 10,50 €/m² Kaltmiete. Alle Werte sind Beispielwerte für 2026, keine Zusage.
| Position | pro Jahr | Anmerkung |
|---|---|---|
| Kaltmiete (70 m² × 10,50 € × 12) | 8.820 € | Bruttomietrendite 4,3 % (8.820 ÷ 206.500) |
| − Instandhaltungsrücklage | − 1.000–1.300 € | ca. 12–15 €/m²/Jahr je nach Baujahr |
| − Verwaltung / nicht umlegbares Hausgeld | − 400–500 € | Verwaltergebühr, Kontoführung, Anteile Instandhaltung WEG |
| − Mietausfallreserve (2–3 %) | − 200–300 € | Leerstand zwischen Mietern, Ausfälle |
| = Überschuss vor Steuern | ca. 6.700–7.200 € | Nettomietrendite ca. 3,2–3,5 % |
| − Einkommensteuer auf den Überschuss | − 1.700–2.900 € | bei 30–42 % persönlichem Steuersatz, abbezahlt, AfA ausgelaufen |
| = Netto nach Steuern | ca. 4.000–5.400 € | ca. 2,0–2,6 % auf den Immobilienwert |
Bei einem Einfamilienhaus fällt die Rechnung schlechter aus: höherer Wert je Mieteinheit, Instandhaltung für Dach, Fassade und Garten allein beim Eigentümer, oft nur 3–3,5 % brutto. Dazu kommt die mögliche Wertentwicklung – aber die realisieren Sie erst beim Verkauf, mit den gleichen Fragen wie heute.
Verkauf und Vermietung im direkten Vergleich
| Kriterium | Verkaufen | Vermieten |
|---|---|---|
| Liquidität | Sofort, einmalig (in Bremen im Schnitt nach 47 Tagen Vermarktung) | Laufend, monatlich, aber gebunden |
| Ertrag | Kaufpreis; nach Spekulationsfrist steuerfrei | Nettomietrendite 2–3,5 % nach Kosten (vor/nach Steuern) plus mögliche Wertsteigerung |
| Aufwand | Einmalig: Unterlagen, Besichtigungen, Notar – mit Makler minimal | Dauerhaft: Mieter, Abrechnungen, Reparaturen, Versammlungen |
| Risiko | Marktpreis am Verkaufstag | Mietausfall, Sanierungskosten, Mietrecht, Zinsen bei Finanzierung |
| Steuern | Spekulationssteuer nur innerhalb 10 Jahren ohne Eigennutzung | Mieteinnahmen immer steuerpflichtig (§ 21 EStG); AfA und Kosten absetzbar |
| Flexibilität | Endgültig | Späterer Verkauf möglich, aber vermietet mit Abschlag |
| Kosten des Weges | Provision ab 1,5 % (bei uns), Energieausweis, ggf. Vorfälligkeitsentschädigung (bei laufendem Kredit) | Vermarktung, ggf. Renovierung, Verwaltung, Rücklagen |
Spekulationsfrist, AfA und Mietrecht – was den Ausschlag gibt
Spekulationsfrist (§ 23 EStG)
Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Kauf: Gewinn steuerpflichtig zum persönlichen Satz. Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren. Bei Erbschaft läuft die Frist des Erblassers weiter. Details: Spekulationssteuer bei Immobilien.
Mieteinnahmen (§ 21 EStG)
Immer steuerpflichtig. Absetzbar: Zinsen, Verwaltung, Reparaturen, Fahrtkosten und die AfA – 2 % jährlich vom Gebäudewert (Baujahr ab 1925), 2,5 % für ältere, 3 % für Neubauten ab 2023. Bei einer geerbten oder längst abbezahlten Immobilie ist die AfA oft ausgeschöpft.
Mietrecht in Bremen
Die Stadt Bremen gilt als angespannter Wohnungsmarkt: Mietpreisbremse bei Neuvermietung (max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Bremer Mietspiegel, Ausnahmen für Neubau und umfassende Modernisierung) und abgesenkte Kappungsgrenze für Erhöhungen. Prüfen Sie vor der Neuvermietung den aktuellen Stand der Landesverordnung.
Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB)
Verkaufen Sie später vermietet, übernimmt der Käufer den Mietvertrag. Eigennutzer brauchen dann eine Eigenbedarfskündigung mit gesetzlicher Frist – deshalb zahlen Käufer für vermietete Wohnungen in Bremen meist 10–20 % weniger als für freie.
Geerbt, Elternhaus, abbezahlt, Umzug – was passt wann?
Geerbte Immobilie / Erbengemeinschaft
Mehrere Erben, eine Immobilie: Jede Vermietungsentscheidung braucht Einigkeit, jeder Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen. In der Praxis ist der gemeinsame Verkauf fast immer der sauberere Weg. Erbengemeinschaft: Haus verkaufen
Elternhaus nach Auszug oder Pflegefall
Ein Einfamilienhaus der 1950er–1970er ist selten ohne Sanierung gut vermietbar und bringt als Ganzes eine niedrige Rendite. Wer nicht selbst einziehen will, verkauft meist besser – und finanziert daraus z. B. die Pflege. Haus im Alter verkaufen
Abbezahlte Eigentumswohnung
Volle Miete, aber auch volle Steuer: ohne Zinsen und oft ohne AfA landen Sie netto nach Steuern bei 2–2,5 %. Gute Lage und niedriger Sanierungsbedarf sprechen für Vermieten, alles andere für den steuerfreien Verkauf. Wohnung verkaufen in Bremen
Umzug, Trennung, neue Immobilie
Wer neu kauft, braucht den Erlös meist als Eigenkapital; bei Trennung muss ohnehin aufgeteilt werden. Vermieten „auf Zeit“ lässt sich nur mit befristetem Mietvertrag und triftigem Grund umsetzen. Immobilie bei Scheidung
Sie sollten verkaufen, wenn … / vermieten, wenn …
Verkaufen
- Sie das Kapital brauchen oder besser anlegen können
- die Bruttomietrendite unter 4 % liegt
- in den nächsten Jahren Sanierungen anstehen
- die Spekulationsfrist abgelaufen ist oder Eigennutzung vorlag
- mehrere Erben oder Ex-Partner beteiligt sind
- Sie weit entfernt wohnen oder keine Vermieterrolle wollen
Vermieten
- die Rendite über 4 % brutto / 3 % netto liegt
- die Wohnung bezugsfertig ist und in einer nachgefragten Lage liegt
- Sie noch in der Spekulationsfrist sind und keinen Verkaufsdruck haben
- Sie die Immobilie später selbst nutzen wollen
- Sie Verwaltung und Risiko bewusst tragen oder abgeben können
Erst rechnen, dann entscheiden
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Verkaufen oder vermieten – häufige Fragen
Was bleibt von 1.000 € Mieteinnahmen übrig?
Grob gerechnet 550 bis 750 € vor Ihrer persönlichen Einkommensteuer: Von 1.000 € Kaltmiete gehen nicht umlegbare Kosten ab – Instandhaltungsrücklage (je nach Baujahr 100–150 €), Verwaltung (25–35 €, bei Eigenverwaltung Ihre Zeit), Mietausfallreserve (20–30 €) und ggf. Hausgeldanteile, die nicht umlagefähig sind. Der verbleibende Überschuss ist steuerpflichtig, gemindert um AfA und Zinsen. Bei einer abbezahlten Wohnung ohne AfA kann der Steuerabzug den Rest noch einmal um ein Viertel bis ein Drittel kürzen.
Wann ist Vermietung rentabel?
Als Faustregel gilt eine Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete ÷ Immobilienwert) von mindestens 4 % und eine Nettomietrendite nach Kosten von 3 % oder mehr. Rentabel ist Vermietung außerdem nur, wenn die Immobilie ohne größere Investition vermietbar ist, die Lage dauerhafte Nachfrage bietet und Sie Verwaltungsaufwand und Mietausfallrisiko tragen wollen. Liegt die Rendite unter dem, was eine Alternativanlage sicher bringt, spricht das für den Verkauf.
Ist es sinnvoll, eine Immobilie jetzt zu verkaufen?
Wenn Sie das Kapital brauchen, die Immobilie nicht selbst nutzen wollen und die Spekulationsfrist abgelaufen ist (oder Eigennutzung vorlag), ist 2026 ein solider Zeitpunkt: Die Preise in Bremen haben sich nach der Korrektur 2023/24 stabilisiert, die Nachfrage nach bezugsfertigen Häusern und Wohnungen in guten Lagen ist hoch, während sanierungsbedürftige Objekte Abschläge hinnehmen müssen. Wer noch in der Spekulationsfrist ist oder auf weitere Wertsteigerung setzt, kann vermieten und später verkaufen.
Ist es besser, ein geerbtes Haus zu vermieten oder zu verkaufen?
Bei Erbengemeinschaften spricht meist alles für den Verkauf: Mehrere Eigentümer müssen jede Entscheidung gemeinsam treffen, Mieteinnahmen und Kosten werden anteilig verteilt, und ein Miterbe kann jederzeit die Teilungsversteigerung beantragen. Erbt eine Person allein und ist das Haus vermietbar, kann Vermieten sinnvoll sein – beachten Sie, dass die Spekulationsfrist des Erblassers auf Sie übergeht: Hatte er das Haus länger als zehn Jahre, ist Ihr Verkauf sofort steuerfrei.
Abbezahlte Wohnung vermieten oder verkaufen?
Eine abbezahlte Wohnung bringt die volle Kaltmiete als Überschuss – der aber auch voll steuerpflichtig ist, weil keine Zinsen mehr gegengerechnet werden und die AfA bei älteren Objekten oft ausgelaufen ist. Rechnen Sie daher mit der Nettomietrendite nach Steuern: Liegt sie bei 2–3 % und der Verkaufserlös ist steuerfrei, ist der Verkauf häufig gleichwertig oder besser, vor allem wenn Sanierungen anstehen.
Elternhaus verkaufen oder vermieten?
Das Elternhaus ist emotional besetzt, aber wirtschaftlich gelten dieselben Regeln: Ein Einfamilienhaus erzielt in der Vermietung meist eine niedrigere Rendite als eine Wohnung (hoher Wert je Mieteinheit, hohe Instandhaltung), und ein Haus aus den 1950er- bis 1970er-Jahren braucht oft energetische Sanierung, bevor es gut vermietbar ist. Wer nicht selbst einziehen will, verkauft in der Regel besser – und legt den Erlös nach eigenen Vorstellungen an.
Wie berechne ich die Mietrendite?
Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Immobilienwert × 100. Beispiel Bremen: 70-m²-Wohnung, Wert 206.500 € (2.950 €/m²), Kaltmiete 10,50 €/m² = 8.820 € im Jahr → 4,3 % brutto. Für die Nettomietrendite ziehen Sie nicht umlegbare Kosten ab (Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfall, ca. 1.800–2.200 € im Jahr) → rund 3,2–3,4 % vor Steuern. Der Kehrwert der Bruttorendite ist der Kaufpreisfaktor: hier etwa 23 Jahresmieten.
Fällt beim Verkauf einer vermieteten Immobilie Spekulationssteuer an?
Ja, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG): Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Die Ausnahme für Eigennutzung greift nur, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt haben – wer erst vermietet und dann verkauft, verliert diese Ausnahme. Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei, auch bei Vermietung.
Lohnt sich Vermieten in Bremen 2026 noch?
Für gut geschnittene Wohnungen in nachgefragten Stadtteilen ja: Bruttorenditen von 4 % und mehr sind bei Bestandswohnungen realistisch, der Leerstand ist niedrig. Grenzen setzen die Mietpreisbremse bei Neuvermietung und die abgesenkte Kappungsgrenze in der Stadt Bremen sowie energetische Anforderungen an ältere Gebäude. Für Einfamilienhäuser mit Sanierungsbedarf lohnt sich Vermieten dagegen selten.
Kann ich erst vermieten und später verkaufen?
Ja, das ist ein gängiger Weg, etwa um die Spekulationsfrist zu überbrücken. Bedenken Sie: Eine vermietete Immobilie verkauft sich schwerer und meist mit Abschlag (Käufer sind dann fast nur Kapitalanleger, Eigennutzer bräuchten eine Eigenbedarfskündigung mit Frist). Ein unbefristeter Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB).
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