Energieausweis beim Hausverkauf: Ist er Pflicht – und was passiert ohne?

Rechtlich nur in Ausnahmefällen: Baudenkmäler und kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche sind von der Ausweispflicht befreit, ebenso Gebäude, die abgerissen werden sollen. Für jedes andere Haus muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach dem Notartermin übergeben werden. Der Notar beurkundet zwar auch ohne Ausweis, aber Verkäufer und Makler begehen ohne Vorlage eine Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 € Bußgeld.

Ein Verzicht des Käufers befreit nicht von der Pflicht. Die Vorlage- und Übergabepflicht ist öffentlich-rechtlich und dient nicht nur dem Käufer; sie kann deshalb nicht per Vertrag abbedungen werden. Eine Verzichtsklausel im Kaufvertrag schützt nicht vor einem Bußgeld, und der Käufer kann sich später trotzdem auf fehlende Informationen berufen. Praktisch heißt das: Ausweis rechtzeitig bestellen, spätestens zur Besichtigung vorlegen.

Keinen Energieausweis brauchen Sie, solange Sie Ihr Haus selbst bewohnen und weder verkaufen noch neu vermieten. Bestehende Mieter haben keinen Anspruch auf Einsicht. Befreit sind außerdem Baudenkmäler, Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche, Abrissobjekte und nicht regelmäßig beheizte Gebäude wie Ferienhäuser mit weniger als vier Monaten Nutzung im Jahr oder Ställe und Werkstätten. Bei Verkauf, Vermietung und Verpachtung eines normalen Wohnhauses ist der Ausweis immer Pflicht.

Wer den Energieausweis bei Verkauf oder Neuvermietung nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorlegt, in der Anzeige die Pflichtangaben weglässt oder ihn nach Vertragsschluss nicht übergibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Bußgeld beträgt bis zu 10.000 € je Verstoß. Zuständig ist die Bauaufsichtsbehörde des Bundeslandes; Interessenten können Verstöße dort anzeigen. In der Praxis werden zunehmend Immobilienanzeigen automatisiert auf fehlende Pflichtangaben geprüft.

Bis 31. Dezember 2026 gilt: Für Wohnhäuser mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens die 1. Wärmeschutzverordnung erfüllen, ist der Bedarfsausweis Pflicht – das betrifft in Bremen die meisten unsanierten Altbremer Häuser und Siedlungshäuser der 1950er bis 1970er Jahre. Alle anderen Wohngebäude dürfen den günstigeren Verbrauchsausweis nutzen. Ab 1. Januar 2027 entfällt die 1977er-Regel und jedes Wohngebäude darf frei wählen, allerdings verlangt der Verbrauchsausweis dann lückenlose Monatsdaten aus 24 Monaten.

Ein Verbrauchsausweis kostet 2026 meist 50 bis 150 €, ein Bedarfsausweis für ein Einfamilienhaus etwa 300 bis 600 € – je nachdem, ob der Aussteller das Haus vor Ort aufnimmt oder mit Ihren Daten und Fotos arbeitet. Anbieter mit Ortstermin und Modernisierungsempfehlungen liegen am oberen Ende. Angebote deutlich unter 30 € liefern erfahrungsgemäß kein rechtsgültiges Dokument. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung trägt die Eigentümergemeinschaft die Kosten für den Gebäudeausweis.

Zehn Jahre ab Ausstellungsdatum – unabhängig davon, nach welcher Gesetzesfassung er erstellt wurde. Ein 2017 ausgestellter Ausweis läuft also 2027 ab und darf danach nicht mehr für Verkauf oder Vermietung verwendet werden. Ausweise, die vor 2027 nach den heutigen Regeln ausgestellt werden, bleiben auch nach der Gesetzesänderung bis zu ihrem Ablaufdatum gültig; eine Austauschpflicht gibt es nicht.

In jeder kommerziellen Anzeige – Portal, Zeitung, Makler-Website – müssen fünf Angaben stehen: die Art des Ausweises (Bedarf oder Verbrauch), der Endenergiekennwert in kWh/(m²·a), der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse. Ab 2027 kommt das Ausstellungsdatum des Ausweises hinzu. Fehlen die Angaben, droht auch hier ein Bußgeld – und Portale lehnen die Anzeige zunehmend ab.

Nach Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch, neuen Fenstern oder Dachdämmung besteht keine Pflicht, einen neuen Ausweis zu erstellen. Sinnvoll ist es beim Verkauf trotzdem, weil der alte Ausweis die Verbesserung nicht zeigt und Käufer mit der schlechteren Klasse rechnen. Eine Pflicht zum neuen Ausweis besteht nur nach einer umfassenden Sanierung mit energetischer Gesamtbilanzierung, etwa zum KfW-Effizienzhaus, und ab 2027 nach einer größeren Renovierung im Sinne des GModG.

Nur Personen mit der gesetzlichen Ausstellungsberechtigung – Architekten, Bauingenieure, Energieberater, Schornsteinfeger oder Handwerksmeister mit entsprechender Zusatzqualifikation. Eine Übersicht bietet die Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes. Immobilienmakler dürfen den Ausweis nicht selbst ausstellen; wir vermitteln auf Wunsch einen berechtigten Aussteller in Bremen und stellen sicher, dass der Ausweis rechtzeitig zur ersten Besichtigung vorliegt.