Nießbrauch bei Immobilien: Recht, Steuer und Verkauf
Der Nießbrauch ist ein mächtiges Werkzeug in der Vermögens- und Nachlassplanung: Er erlaubt es, eine Immobilie zu verschenken und sie trotzdem weiter zu nutzen oder die Mieten zu behalten. Dieser Ratgeber erklärt, was das Nießbrauchrecht bedeutet, wie es bei Schenkungen Steuern spart und was gilt, wenn eine Immobilie mit Nießbrauch verkauft werden soll.
Auf einen Blick
Was ist Nießbrauch?
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist das umfassende Recht, eine fremde Sache zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen. Bei einer Immobilie heißt das: Der Nießbrauchberechtigte darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten – obwohl er nicht (mehr) der Eigentümer ist.
Der Nießbrauch wird notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen. Er ist höchstpersönlich, also nicht übertragbar oder vererbbar, und endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten oder zu einem vereinbarten Zeitpunkt.
Nießbrauch bei Schenkung und Erbfolge
Der häufigste Anwendungsfall ist die vorweggenommene Erbfolge: Eltern übertragen die Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder, behalten sich aber den Nießbrauch vor. So bleiben sie wohnen oder erhalten weiter die Mieten – und geben das Eigentum trotzdem schon weiter.
Der steuerliche Vorteil: Der Wert des Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. Je jünger der Berechtigte und je höher der Ertrag, desto größer der Abzug. In Kombination mit den Freibeträgen, die alle zehn Jahre neu genutzt werden können, lässt sich die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer deutlich senken.
Arten des Nießbrauchs
Je nach Ziel gibt es verschiedene Gestaltungen:
- Vorbehaltsnießbrauch: Der Schenker behält sich bei der Übertragung den Nießbrauch vor – der klassische Fall.
- Zuwendungsnießbrauch: Der Eigentümer räumt einem Dritten den Nießbrauch ein, etwa um Angehörige zu versorgen.
- Quotennießbrauch: Der Nießbrauch bezieht sich nur auf einen Teil der Erträge.
Immobilie mit Nießbrauch verkaufen
Eine mit Nießbrauch belastete Immobilie lässt sich verkaufen – aber der Nießbrauch bleibt bestehen, sofern er nicht gelöscht wird. Für den Käufer bedeutet das: Er kann die Immobilie erst nutzen, wenn der Nießbrauch endet. Entsprechend mindert das Recht den Kaufpreis erheblich.
In der Praxis gibt es zwei Wege: Entweder der Nießbrauchberechtigte stimmt der Löschung zu (oft gegen eine Abfindung), sodass die Immobilie unbelastet verkauft werden kann – oder sie wird belastet verkauft, meist an Kapitalanleger, zu einem entsprechend reduzierten Preis. Der Wert des Nießbrauchs wird dabei nach der statistischen Lebenserwartung und dem Jahreswert berechnet.
Nießbrauch-Immobilie richtig bewerten
Der Wert einer mit Nießbrauch belasteten Immobilie hängt stark vom Kapitalwert des Nießbrauchs ab – und der wiederum von Alter des Berechtigten und Ertrag. Eine pauschale Einschätzung reicht hier nicht.
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Immobilie mit Nießbrauch bewerten lassen
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Kostenlose ImmobilienbewertungHäufige Fragen zum Nießbrauch
Was bedeutet Nießbrauch bei einer Immobilie?
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) erlaubt es, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge – etwa Mieten – zu behalten, obwohl man nicht der Eigentümer ist. Er wird notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen.
Wie spart Nießbrauch bei der Schenkung Steuern?
Der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung. In Kombination mit den alle zehn Jahre nutzbaren Freibeträgen lässt sich die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer deutlich senken.
Kann man eine Immobilie mit Nießbrauch verkaufen?
Ja, aber der Nießbrauch bleibt bestehen, wenn er nicht gelöscht wird. Das mindert den Kaufpreis erheblich. Alternativ stimmt der Berechtigte der Löschung zu, oft gegen eine Abfindung, sodass unbelastet verkauft werden kann.
Wann endet der Nießbrauch?
Der Nießbrauch ist höchstpersönlich und endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten oder zu einem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt. Er ist weder übertragbar noch vererbbar.
Wie wird eine Immobilie mit Nießbrauch bewertet?
Vom unbelasteten Marktwert wird der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen. Dieser richtet sich nach dem Jahreswert der Nutzung und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten.